Золотая виза ОАЭ через недвижимость 2026: условия и стоимость

Золотая виза — один из главных поводов, по которым мне пишут про недвижимость. Логика простая: купить квартиру, которая сама по себе нужна, и получить вместе с ней десятилетнее резидентство для всей семьи. Но условий больше, чем «купи за 2 миллиона», и в разных официальных источниках они описаны по-разному. Здесь я собрала их из сайтов ICP, DLD и GDRFA на октябрь 2026 года.

Я не оформляю визы и не консультирую по ним. Эта статья — чтобы вы пришли к агенту или в DLD уже с правильными вопросами.

Главное условие: 2 млн дирхамов

По условиям федерального ведомства ICP, инвестор должен владеть одним или несколькими объектами в ОАЭ общей стоимостью не меньше 2 000 000 AED. Объекты должны быть зарегистрированы на его имя в полной собственности.

Срок — 10 лет с продлением, так указано в сервисе ICP. На информационном портале u.ae для инвесторов в недвижимость до сих пор написано «5 лет»: это след старых правил, но срок всё равно стоит подтвердить при подаче.

Что ещё важно:

• несколько объектов можно сложить — две квартиры по 1 млн тоже дают 2 млн;
• стоимость подтверждает DLD — по требованиям GDRFA Дубая, справкой о статусе объекта от DLD или оценкой лицензированного DLD оценщика;
• совместная собственность — по GDRFA, доля заявителя должна стоить не меньше 2 млн AED сама по себе;
• на объект накладывают ограничение на всё время действия визы, чтобы сохранялась собственность. Если продать объект, основание для визы пропадает — порядок уточняйте в GDRFA.

Ипотека

ICP допускает объекты в ипотеке, если кредит выдан одобренным местным банком. В описании услуги DLD для этого нужно письмо банка об отсутствии возражений, где указаны выплаченная сумма и остаток долга.

Здесь есть расхождение, о котором стоит знать. В январе 2024 года Дубай, по данным Khaleej Times, отменил требование о минимальном первоначальном платеже в 1 млн AED для золотой визы. Но в описании услуги DLD на октябрь 2026 года по-прежнему упоминается письмо банка о выплаченных 2 млн AED. Поэтому, если вы покупаете в ипотеку и рассчитываете на визу, уточните требования к вашему случаю в DLD до подписания договора.

И помните о лимитах ипотеки: на первое жильё до 5 млн AED иностранцу дают не больше 80% стоимости, на вторую и инвестиционную квартиру — до 60%. Обо всех расходах на сделку — в статье «Сколько стоит купить квартиру в Дубае».

Для визы важна не только цена объекта, но и то, как он оформлен: на кого, в ипотеке ли, готов ли дом.

Off-plan

По условиям ICP, объекты на этапе строительства общей стоимостью от 2 млн AED тоже подходят, если куплены у застройщика, одобренного местными властями. Требования к уже уплаченной сумме в разных источниках описаны по-разному, поэтому уточняйте их в DLD для конкретного проекта. Как проверять застройщика и проект — в статье «Off-plan в Дубае».

В Абу-Даби правила свои, и они отличаются от дубайских. О покупке там — в статье «Недвижимость в Абу-Даби».

Семья

По условиям ICP, по золотой визе можно спонсировать:

• супруга или супругу;
• детей независимо от возраста — по требованиям DLD, взрослые дети подписывают заявление, что не состоят в браке;
• родителей;
• домашний персонал — по правилам ОАЭ.

Медицинская страховка должна быть у инвестора и у всей семьи на весь срок визы.

Для семьи DLD просит заверенное свидетельство о браке, заверенные свидетельства о рождении детей, фото, страховку и IBAN спонсора. Если спонсор — мать, нужно нотариальное согласие отца. Для родителей — заверенную справку о том, что они на иждивении, из консульства.

Документы и порядок в DLD

По описанию услуги DLD «Golden Visa — Investor»:

1. Заявитель должен быть в ОАЭ и прийти сам: сопровождающих и представителей не пускают.
2. Документы: паспорт, электронное свидетельство о собственности или title deed, фото, Emirates ID и текущая резидентская виза, если есть.
3. В сервисном центре подаёте документы и платите сборы.
4. Медосмотр проходите там же.
5. Разрешение приходит на почту. Срок услуги — от 7 до 10 рабочих дней.

Если вы подаёте из-за границы, ICP выдаёт въездную визу на 6 месяцев с многократным въездом, её можно продлить ещё на 6 месяцев, чтобы закончить оформление.

Сколько стоит

По тарифам DLD на октябрь 2026 года, 10-летнее разрешение для инвестора — 9 884,75 AED:

• медосмотр — 700 AED;
• Emirates ID на 10 лет — 1 153 AED;
• подтверждение резидентства на 10 лет — 2 856,75 AED;
• сборы DLD — 4 020 AED;
• административные сборы — 1 155 AED.

Для семьи: разрешение на 10 лет — 5 774,50 AED на человека, плюс 318,75 AED за открытие файла спонсора. Для родителей — тоже 5 774,50 AED. Плюс медицинская страховка на всех на весь срок. Тарифы меняются, уточняйте их перед подачей.

Если бюджет меньше 2 млн

У DLD есть отдельная виза собственника недвижимости для объектов дешевле — с другим сроком и своими условиями. В разных разделах сайта DLD пороги описаны по-разному, поэтому уточняйте их напрямую в центре Cube при DLD. Другие способы получить резидентство — в статье «Резидентская виза ОАЭ».

Что проверить до покупки

1. Стоимость по оценке DLD, а не только по договору: она должна быть не меньше 2 млн AED.
2. На кого оформляется объект. При совместной собственности — стоимость вашей доли.
3. Ипотека или off-plan — уточните требования к уплаченной сумме в DLD для вашего случая.
4. Страховка на всю семью на весь срок.
5. Планы на продажу. Пока действует виза, объект под ограничением.

Как я помогаю

Визы я не оформляю, и по документам вам помогут DLD и профильные специалисты. Но выбрать объект — это про районы, и тут я полезна. Я живу в ОАЭ больше 15 лет и могу за один день показать районы и проекты в бюджете от 2 млн: где удобно жить с семьёй, где рядом школы и море. Заберу из отеля, проедем по нужным местам и познакомлю с агентами, которым доверяю.

Если вы впервые в Дубае, начните с обзорной экскурсии «Восточная сказка».

Это не юридическая и не инвестиционная консультация: правила и цены меняются, проверяйте их перед сделкой.

Проверено 11 октября 2026 года. Источники: ICP (Golden Residency), Dubai Land Department (услуга Golden Visa — Investor), GDRFA Дубая, Khaleej Times.